Si tienes una vivienda alquilada como vivienda habitual del inquilino, este otoño han cambiado cosas importantes. El Real Decreto-ley 29/2026 modifica la reducción del IRPF para los nuevos contratos de alquiler y premia a los propietarios que mantienen o bajan la renta. Repasamos las deducciones por alquiler de vivienda para el propietario, los gastos que puedes desgravar y lo que cambia a partir de ahora.
La reducción del IRPF por alquilar vivienda: cómo queda
El propietario que alquila una vivienda para que sea la residencia habitual del inquilino puede reducir el rendimiento neto del alquiler en su IRPF, es decir, lo que queda después de restar los gastos. Hasta ahora, la reducción general era del 50 %, con porcentajes mayores para contratos en zonas tensionadas, con inquilinos jóvenes o tras obras de rehabilitación.
Con el nuevo decreto, en los contratos firmados a partir de diciembre de 2026 la reducción depende de lo que hagas con la renta. Si la bajas respecto al contrato anterior, o la sitúas por debajo del índice de referencia en determinados casos, la reducción puede ir del 70 % al 100 %. Si mantienes la renta del contrato anterior, la reducción es del 50 %. Y si la subes, la reducción va bajando de forma escalonada, del 40 % al 15 %, cuanto mayor es la subida.
Para el primer alquiler de una vivienda, la reducción puede llegar al 100 % si la renta queda por debajo del índice de referencia, y en otro caso es del 50 %. En las prórrogas tácitas con la renta dentro del índice, la reducción es del 80 %.
Los contratos firmados antes mantienen las reducciones que tenían, así que no hace falta revisar los alquileres en curso. Los grandes tenedores quedan fuera de la mayoría de estas reducciones, y el alquiler de temporada no tiene reducción, porque la vivienda no es la residencia habitual del inquilino.
Qué gastos puede desgravar el propietario de un alquiler
Antes de aplicar la reducción, puedes restar de los ingresos todos los gastos necesarios para obtenerlos. Los más habituales son los intereses de la hipoteca de la vivienda alquilada, el IBI y la tasa de basuras, la comunidad de propietarios, los seguros de hogar y de impago y los gastos de reparación y conservación. También son deducibles los suministros si los pagas tú, los gastos de formalización del contrato, la administración y la defensa jurídica.
Además, la ley te permite deducir la amortización: el 3 % anual del valor de construcción del inmueble, sin contar el suelo, y la amortización de los muebles y electrodomésticos. Es un gasto que no supone salida de dinero y que muchos propietarios olvidan.
Hay un límite que conviene conocer: los intereses y los gastos de reparación y conservación no pueden superar los ingresos del año por ese inmueble. El exceso no se pierde, y se puede aplicar en los cuatro años siguientes.
Desgravar los gastos de reforma de una vivienda alquilada
Aquí la clave es distinguir entre reparar y mejorar. Una reparación o conservación, como pintar, arreglar la caldera o cambiar una ventana rota, es un gasto deducible en el mismo año. Una mejora o ampliación, como reformar la cocina entera o añadir una habitación, aumenta el valor de la vivienda y se recupera poco a poco a través de la amortización.
Hay además una novedad: desde el 1 de diciembre de 2026, las obras en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual tributan al 10 % de IVA, también si el propietario es una sociedad, siempre que se paguen por medios bancarios. Si tenías pensado reformar, puede compensar esperar unas semanas.
Otros cambios que afectan a los propietarios
El mismo decreto introduce un 10 % de IVA en el alquiler turístico de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre, algo que explicamos en IVA del alquiler turístico. Desde 2027 cambia la imputación de rentas de las viviendas vacías y segundas residencias en el IRPF, y los ayuntamientos podrán aplicar recargos en el IBI a viviendas vacías. Y, del lado del inquilino, vuelve una deducción estatal por alquiler de la vivienda habitual para rentas bajas y medias.
Preguntas frecuentes
¿Las nuevas reducciones se aplican a mi contrato de 2024?
No. Los contratos firmados antes de la entrada en vigor del nuevo régimen conservan sus reducciones.
¿Puedo aplicar la reducción si alquilo por temporada?
No. La reducción es solo para el alquiler destinado a vivienda habitual del inquilino.
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